Wycena nieruchomości

Wrocławskie Centrum Wyceny oferuję swoje usługi w zakresie:

• wyceny gruntów: budowlanych, przemysłowych, inwestycyjnych, rolnych,
• wyceny nieruchomości rolnych: gospodarstw rolnych, pól golfowych, stadnin koni, klubów jeździeckich, upraw, stawów rybnych, sadów,
• wyceny nieruchomości leśnych: drzewostanów, działek letniskowych, parków,
• wyceny nieruchomości przemysłowych,
• wyceny nieruchomości komercyjnych: biur, magazynów, centrów handlowych, wyceny budynków mieszkalnych, gospodarczych i budowli,
• wyceny maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,
• wyceny nieruchomości lokalowych: mieszkań, lokali użytkowych,
• wyceny ograniczonych praw rzeczowych: użytkowania, służebności, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• określania wartości przy przekształcaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w nieruchomość lokalową,
• wyceny prawa użytkowania wieczystego,
• wyceny na potrzeby postępowań sądowych,
• i inne.

Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wyboru tego dokonuje po uwzględnieniu takich czynników jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny:

• określa wartość rynkową,
• określa wartość odtworzeniową,
• ustala wartość katastralną.

Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami,
• strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę,
• strony nie działały w sytuacji przymusowej,
• upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku.

Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla stan rynku w dniu wyceny i odpowiada cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie uległa zmianie.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą nakładom potrzebnym do ich odtworzenia lub ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych.

Określenie wartości odtworzeniowej wymaga:

• oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
• oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
• określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
• określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy może w wyniku wyceny określić inne rodzaje wartości tzw. subiektywne:

• wartość odszkodowawcza,
• wartość podatkowa,
• wartość godziwa - dla potrzeb sprawozdań finansowych przedsiębiorstwa, określana zgodnie z ustawą o rachunkowości oraz Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) i Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR)
• wartość bankowo – hipoteczna, wartość wymuszonej i przyszłej sprzedaży,
• wartość użytkowa,
• wartość indywidualna,
• wartość ubezpieczeniowa,
• inne,

WYMAGANE DOKUMENTY DOTYCZĄCE WYCENY:

1. Wycena nieruchomości gruntowej

• Odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny
• Wypis z rejestru gruntów
• Wyrys z mapy ewidencyjnej
• Dane o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, bądź decyzja o warunkach zabudowy (pozwolenie na budowę).

2. Wycena nieruchomości zabudowanej

• Odpis z księgi wieczystej
• Wypis z rejestru gruntów
• Wyrys z mapy ewidencyjnej
• Dokumenty związane z obiektem, np: dokumentacja projektowa, potwierdzenie przyjęcia budynku do eksploatacji, wypis z rejestru budynków, inwentaryzacja obiektu, decyzja o warunkach zabudowy.
• W przypadku nieruchomości w trakcie budowy wymagane jest również pozwolenie na budowę.

3. Wycena nieruchomości lokalowej

• Aktualny odpis z księgi wieczystej lub aktu notarialnego w przypadku nieruchomości lokalowej
• Zaświadczenie o przysługującym prawie do spółdzielczego – własnościowego lokalu mieszkalnego w przypadku lokalu spółdzielczego
• Rzut lokalu
• Dane powierzchniowo - kubaturowe

4. Wycena nieruchomości komercyjnych

• Odpis z księgi wieczystej
• Wypis z rejestru gruntów
• Dane powierzchniowo – kubaturowe poszczególnych budynków
• Wykaz powierzchni o odmiennej funkcji wchodzącej w skład obiektu
• Rzuty kondygnacji
• Mapa sytuacyjna nieruchomości (fragment mapy zasadniczej, do celów projektowych lub ewidencyjnej)
• Wykaz rocznych kosztów utrzymania nieruchomości